Berlín – sociální ochrana

Ochrana životního prostředí v Berlíně: 78 oblastí sociální ochrany
V současné době je vyhláškami okresů vymezeno 78 oblastí sociální ochrany. V médiích se většinou
označují jako “oblasti ochrany prostředí”, což jsou právně správné oblasti pro zachování složení
obyvatelstva. Shrnuli jsme pro vás postup, který se používá při
vymezit chráněné oblasti prostředí a omezení, která z toho mohou vyplývat pro vlastníky a
pronajímatele.
Právní základ
Právním základem je § 172 německého stavebního zákona (BauGB). V něm se částečně uvádí: Obec
může v územním plánu nebo v jiném zákoně vymezit oblasti, ve kterých je možné demolici, přestavbu
nebo rekonstrukci provádět pouze v souladu se zákonem.
změna v užívání staveb vyžaduje schválení, aby byla zachována skladba obyvatelstva.
Právní a politický vývoj
Právní ustanovení o statutu ochrany existují na federální úrovni od roku 1976. Ve spolkové zemi
Berlín byla pravomoc udělená spolkovým zemím vydávat památkové statuty poprvé využita
počátkem 90. let 20. století pro okres Moabit. Od roku 2001 umožnila reforma okresní samosprávy
berlínským okresům vydávat památkové statuty samostatně.
Aktuální rozměr v Berlíně
V současné době se v Berlíně nachází 78 tzv. “oblastí ochrany prostředí”. Podle berlínského
sdružení nájemníků se nacházejí ve čtvrtích Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-
Kreuzberg, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Pankow, Reinickendorf, Spandau, Tempelhof-Schöneberg
a Treptow-Köpenick. Podle odhadů berlínského Svazu nájemníků se v 78 oblastech nachází
přibližně 630 000 bytů, v nichž žije asi 1 100 000 lidí. To je asi 36 procent
Berlínské nájemní byty.
Uzákonění oblastí a rozhodnutí o jejich zřízení
Ochranná pásma prostředí se zřizují zákonným nařízením městských částí, pokud odborná sociální
studie prokáže, že se lze mimo jiné obávat vystěhování obyvatelstva z obydlí.
Zatímco předběžná studie stále probíhá, okres může přijmout rozhodnutí o odložení.
modernizační opatření ve stávajícím stavebním fondu, jakož i stavební žádosti v dotčené oblasti po
dobu 12 měsíců (§ 172 odst. 2 BauGB ve spojení s § 15 odst. 1 BauGB). Rozhodnutí jsou zveřejňována v
Berlínském věstníku (Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin).
Předkupní právo obce
V oblasti předkupního práva obcí došlo k výraznému posunu. Tato praxe pro ochranu životního
prostředí byla velmi kontroverzní. V roce 2021 vyvolalo rozruch rozhodnutí Spolkového správního
soudu. Takové předkupní právo nelze uplatnit na základě předpokladu, že jiný kupující by
pravděpodobně mohl v budoucnu nájemce z oblasti vytlačit, rozhodl soud v Lipsku.
(rozsudek ze dne 9. listopadu 2021, sp. zn.: BVerwG 4 C 1.20). Rozsudek Nejvyššího správního
Soudní dvůr (OVG) Berlín-Braniborsko ze dne 22.10.2019 (čj.:10 B 9.18) byl tedy zrušen – stížnosti
realitní společnosti bylo vyhověno. Důsledek: V roce 2018 bylo rozhodnuto, že se na trhu s
nemovitostmi objevují další nemovitosti, které jsou předmětem sporu: Podle rozsudku mohou
berlínské okresy de facto jen stěží ovlivňovat obchod s nemovitostmi v oblastech ochrany životního
prostředí.
Opatření vyžadující schválení
Kromě toho podléhají v oblastech ochrany životního prostředí schválení modernizace, přestavby, jako
je dekonstrukce a stavební úpravy, jakož i změny užívání. Schválení projektu závisí jednak na politice
oblasti, v níž se nemovitost nachází, jednak na individuálním jednání s příslušným odborem. Opatření
může být například schváleno s podmínkou, že náklady na něj budou pouze částečně přeneseny na
nájemníky, což je odchylka od zákonné
požadavky.
Přizpůsobení současným životním standardům lze zpravidla schválit: Instalace
kuchyňské linky a zateplených oken
První instalace balkonu (max. 5 m² užitné plochy) Instalace
výtahu
Zákonem požadovaná tepelná izolace
Schválení se nevztahuje na modernizace, které nejsou nezbytně nutné a jsou považovány za tzv.
luxusní rekonstrukce:
Sloučení bytů
Změny půdorysu
Změny užívání na rekreační byty nebo podniky
Instalace druhé koupelny nebo toalety pro hosty Instalace
podlahového vytápění
Instalace lodžie, terasy nebo zimní zahrady
Další oblast ochrany: charakter městské zástavby
Kromě oblasti sociální ochrany nebo ochrany prostředí stanoví stavební zákon také regulativy pro
oblasti “pro zachování charakteru městské zástavby” (§ 172 odst. 1).
věta 1 č. 1 BauGB), jejímž cílem je zachovat charakteristické stavební formy a užitné struktury, takže
kromě demolice, přestavby nebo změny užívání stavebních objektů,
jejich výstavba musí být schválena i v těchto oblastech. Tyto zákonné požadavky na schválení nelze
ztotožňovat s požadavky památkové ochrany.
V Berlíně patří mezi památkově chráněné oblasti například Karl-Marx-Allee, Westend,
Kurfürstendamm a Friedrichstadt.
Mietpreisbremse (regulace nájemného)
Se zpřísněnou nájemní brzdou se berlínský trh s bydlením vyznačuje vedle ochrany prostředí dalším
kontroverzním tématem. Mietpreisbremse platí v celém Berlíně od jejího zavedení v červnu 2015.
Další zpřísnění je v platnosti od 1. ledna 2019 a
v srpnu bylo rovněž rozhodnuto o prodloužení její platnosti o pět let do roku 2025. Téměř současně
Spolkový ústavní soud rozhodl, že Mietpreisbremse není protiústavní.
Povinnost poskytovat informace, poplatek za modernizaci a výjimky pro novou výstavbu a
rekonstrukci, modernizaci
Pro nové nájemní smlouvy platí následující: Pokud je nájemné o více než 10 % vyšší než místní
srovnávací nájemné, musí pronajímatel před uzavřením smlouvy informovat nájemce o důvodu této
skutečnosti a zároveň mu sdělit, že nájemné je vyšší než místní srovnávací nájemné.
z vlastní iniciativy poskytnout informace o existenci výjimky z Mietpreisbremse. Pronajímatel musí
například informovat nájemce, zda je chráněno vyšší předchozí nájemné, a případně sdělit předchozí
nájemní smlouvu. Další novinkou je právo nájemce stěžovat si na údajné porušení Mietpreisbremse
prostřednictvím “jednoduché stížnosti”.
Nové budovy, které byly poprvé užívány a pronajímány po 1. říjnu 2014, zůstávají osvobozeny od
nájemní brzdy (§ 556 f věta 1 BGB). Komplexní rekonstrukce, jejíž náklady musí být
odpovídá jedné třetině nákladů na novou stavbu, vede také k osvobození od nájemní brzdy při prvním
pronájmu nemovitosti po provedení (§ 556 f věta 2 BGB).
Další změnou je snížení a omezení modernizačního poplatku z 11 % na 8 %. U bytů
s čistým studeným nájemným nižším než 7 eur/m² lze nájemné zvýšit maximálně o 2 eura/m² během
šesti let po modernizaci; u jednotek s nájemným vyšším než 7 eur/m² lze nájemné zvýšit maximálně o
3 eura/m².
eur/m² jsou povoleny.
K tomu přistupuje jednodušší možnost uplatnění nároku na náhradu škody vůči pronajímateli v
případě prokazatelné “vytěsňující modernizace” v důsledku nové úpravy domněnek a také zpřísnění
úpravy odpovídajícího správního deliktu.
V případě porušení nájemní brzdy stanoví povinnost pronajímatelů vrátit přeplatek nájemného, a to
až po dobu 30 měsíců od začátku platnosti smlouvy.
Nařízení o přeměně
Nařízení o přestavbě, které vstoupilo v platnost 14. března 2015, navíc ukládá přestavbu nájemních
bytů na byty vlastnické v oblastech ochrany životního prostředí ve spolkové zemi Berlín.
s výhradou schválení. Tento souhlas se zpravidla uděluje pouze v případě, že se vlastník zaváže
prodávat tyto byty pouze příslušným nájemníkům po dobu sedmi let, což značně omezuje jejich
ekonomickou využitelnost.
Zákon o mobilizaci stavebních pozemků
V srpnu 2021 rozhodl berlínský senát o vydání zákonného nařízení o výhradě souhlasu podle § 250
odst. 1 věty 1 stavebního zákona (BauGB) pro zřizování nebo rozdělování bytových nemovitostí nebo
spoluvlastnictví v oblastech s napjatým trhem s byty (nařízení o přeměně podle § 250 BauGB).
Podle vyjádření odboru Senátu je nařízení o přeměně podle § 250 BauGB novým nástrojem a bylo do
BauGB vloženo zákonem o mobilizaci stavebních pozemků.
Platí: Od nynějška platí v celém Berlíně povinnost získat povolení pro stávající obytné domy s více
než pěti byty, zejména pro přestavbu nájemních bytů na byty vlastnické. Zřizování nebo
rozdělování bytových nemovitostí v takových obytných budovách je tedy
obecně zakázáno.
Nová, výrazně přísnější úprava má podle Senátu přednost před stávajícími předpisy i v
oblastech, kde již existují nařízení o sociální ochraně (“Milieuschutz”), pokud jde o stávající
obytné budovy s více než pěti byty.
Ochrana prostředí v Berlíně – strategické rady pro váš úspěch
Nachází se vaše nemovitost v památkové zóně Milieu nebo bylo rozhodnuto o její zástavbě?
I když se vaše nemovitost (zatím) nenachází v některé z oblastí sociální ochrany v Berlíně, měli byste
si být vědomi souvisejících změn a svých možností, jak postupovat – protože rozšíření ochrany
prostředí je politicky žádoucí a aktivně se prosazuje.
Další informace vám rádi poskytneme kdykoli osobně, telefonicky nebo elektronickou poštou. Těší se
na vás našich více než 70 odborníků na realitní trh s rezidenčními a komerčními nemovitostmi v
Berlíně.